서울 토지거래허가구역이란 해제 이후 매매 가능 수혜 단지
지난해 말 차갑게 식었던 서울 부동산 시장이 토지거래허가구역 이후 다시 활발해지고 있습니다. 토지거래허가구역으로 다주택자 매수나 갭투자가 불가능했던 지역의 규제가 해제되며 많은 관심을 받고 있는데요.
토지거래허가구역이 어떤 내용인지, 이번에 토지거래허가구역이 해제된 구역과 그 파장까지 함께 살펴보겠습니다.
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 부동산 시장의 과열을 방지하고 투기를 억제하기 위해 정부가 특정 지역을 지정하여 부동산 거래를 제한하는 제도입니다.
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일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지를 거래할 때 반드시 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하며, 실수요 목적이 아닌 거래는 제한됩니다.
구체적으로 토지거래허가구역의 아파트 등 주택은 구입 주택이 최종 1주택(다주택자 매수 불가)이고, 허가 신청일로부터 3개월 이내 잔금을 치뤄야 합니다. 잔금일로부터 6개월 이내 입주해야하며 입주 후 최소 2년간 실거주해야합니다.
이는 부동산 가격이 급등하는 지역에서 투기 목적의 거래를 막고, 실거주자 중심의 시장을 형성하기 위한 정책적 도구로 활용됩니다. 기존 서울시 토지거래 허가구역은 청담동, 삼성동, 잠실동, 대치동, 압구정동 등 개발 호재가 있거나 많은 사람들이 선호하는 주거지역이 있었습니다.
이번 서울시의 토지거래허가구역 해제
서울시는 2025년 2월 13일부터 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동 등 국제교류복합지구(GBC) 인근 기존 아파트의 토지거래허가구역 지정을 해제한다고 발표했습니다. 이로 인해 해당 지역에서의 부동산 거래 절차가 간소화되며, 전세를 끼고 매매하는 ‘갭투자’도 가능해졌습니다.
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다만, 서울시는 재건축이 진행 중이거나 시장 과열이 우려되는 일부 지역(잠실주공5단지, 아시아선수촌, 은마아파트, 개포우성 1·2차 등 14곳)은 이번 해제 대상에서 제외했습니다. 또한, 압구정, 여의도, 목동, 성수동 등 재건축·재개발이 활발한 지역은 기존의 토지거래허가구역 지정을 유지하기로 했습니다.
해제 이후 강남3구 아파트 가격 상승
토지거래허가구역이 해제되자마자 강남3구(서초·강남·송파)의 아파트 매매 가격이 급등하는 모습을 보였습니다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 2월 12일부터 20일까지 강남3구 아파트 평균 거래 가격은 8% 상승했으며, 대표적인 국민평형(전용 84㎡) 아파트가 40억 원에 거래되는 등 시장이 빠르게 반응했습니다. 잠실에서는 호가가 상승하며 기존 계약을 무르는 배액배상이 나타났고, 반포, 압구정 등에서는 매물을 찾는 수요가 급증하며 집을 직접 보지 않고 계약금을 먼저 보내는 사례도 등장했습니다.
반면, 강남3구를 제외한 서울의 다른 22개 구에서는 같은 기간 평균 거래 가격이 2.6% 하락하며 강남3구와의 격차가 더욱 벌어졌습니다. 이는 이번 해제가 특정 지역의 투자 수요를 집중시키면서 나타난 현상으로 보입니다.
수혜를 받은 아파트 단지
이번 해제의 직접적인 수혜를 입은 아파트 단지들도 주목받고 있습니다. 애초부터 주거선호지역으로 손꼽히던 잠실동의 단지들이 큰 주목을 받고 있습니다. 대표적인 단지로는 다음과 같습니다:
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✅잠실 엘스: 해제 발표 전 호갱노노앱 기준 일평균 1,810명이던 방문자 수가 발표 후 7,931명으로 약 4배 증가했습니다. 현재 전용면적 84㎡ 기준으로 30억 이상의 거래도 진행되고 있으며 호가가 2억 이상 상승했습니다.
✅ 리센츠: 해제 발표 후 방문자 수가 약 2배 증가했으며, 전용면적 84㎡ 매물이 28억~32억 원 선에 나오고 있습니다.
✅ 트리지움: 해제 발표 후 방문자 수가 약 1.5배 증가했으며, 전용면적 84㎡ 매물이 28억 원 안팎에서 거래되고 있습니다.
이러한 관심 증가는 토지거래허가구역 해제로 인해 거래 절차가 간소화되고, 투자 수요가 증가한 결과로 분석됩니다.
이번 토지거래허가구역 해제 지역의 급격한 가격 상승으로 인해 원하는 가격에 매수하지 못한 수요가 주변으로 퍼지는 현상도 나타나고 있습니다. 특히 주변 헬리오시티나 강동구 등의 단지도 함께 호가가 상승하고 있습니다.
다만, 전문가들은 이러한 상승세가 강남 3구를 넘어 서울 전역으로 확산되기는 어려울 것으로 전망하고 있습니다. 취득세 등의 문제로 똘똘한 한채 집중 현상이 강해지며 주거 상급지로 불리는 강남 3구와 서울 외곽지역과의 격차는 점차 커지고 있습니다.
정책적 의미와 시장 파장
이번 토지거래허가구역 해제는 시장의 유동성을 증가시키고 거래를 활성화하는 효과를 가져왔습니다. 하지만 일부 전문가들은 이러한 상승세가 서울 전체로 확산되기는 어려울 것으로 전망하고 있습니다. 현재 대출 규제, 정국 불안정 등의 요인이 여전히 존재하며, 강남3구를 제외한 지역에서는 거래가 위축된 상태이기 때문입니다.
부동산 전문가들은 강남3구의 가격 상승이 지속될 가능성은 있지만, 일반 아파트를 대상으로 한 해제이므로 투자자들은 신중할 필요가 있다고 경고합니다. 특히, 서울 아파트 월평균 거래량이 3,000건 수준으로 저조한 상황에서, 강남3구의 급등이 시장 전체를 끌어올릴지는 미지수입니다.
앞으로의 전망
강남3구의 가격 상승세가 유지될 경우, 추가적인 규제 또는 정책적 개입이 뒤따를 가능성이 큽니다. 서울시는 필요할 경우 토지거래허가구역을 재지정하는 등 시장 안정화를 위한 조치를 취할 계획입니다.
부동산 시장은 정책 변화에 민감하게 반응하는 만큼, 이번 토지거래허가구역 해제 이후의 흐름을 지속적으로 주시하는 것이 중요합니다. 특히 실수요자와 투자자들은 가격 변동성과 정책 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있어보입니다.
